公設點交驗收沒完成怎麼辦？建商不修公設缺失，掌握7日、1個月與4～20萬罰則

公設驗出問題，建商一直不修，可以拒絕點交嗎？

公設點交驗收完，不是故事的結束。

對很多管委會來說，真正麻煩的往往從這裡才開始：缺失列了一大堆，建商卻遲遲沒有改善；好不容易修了一輪，複驗還是有問題；雙方甚至開始爭執「這到底算不算公設點交缺失」，誰該負責、誰該出面處理都說不清楚。

這時候管委會最需要知道的，不只是「繼續催建商」而已，更要清楚哪些缺失有法定處理程序、哪些要回到契約層面處理，以及什麼時候可以報請主管機關介入。

先給結論： 公設點交未完成時，不要把所有缺失混在一起處理。應先確認是否屬於《公寓大廈管理條例》第57條規範的水電、機械、消防及各類管線檢測問題；若這些設備不能通過檢測或有明顯功能缺陷，且可歸責於起造人（建商），管委會或管理負責人可以報請主管機關處理。至於磁磚損壞、漏水、廣告內容不符等其他爭議，則可能需要依契約、調處、消費爭議或司法途徑另行處理。

這一段之所以重要，是因為法規本身就把這兩類爭議分開來看，混為一談只會讓管委會越處理越卡關。

延伸閱讀：第三方公設驗收是什麼？社區點交、驗收的3階段7大驗收項目及完整流程

公設點交沒完成，先搞清楚「卡在哪裡」

在採取任何行動之前，建議先確認自己的社區屬於哪一種情況，處理方向會完全不同。

情況1｜公設還沒驗收完 設備、文件、圖說等尚未完成查驗，連初驗都還沒跑完整套流程。

情況2｜已經初驗，但缺失尚未改善 這是本文討論的主軸——建商知道有問題，但改善進度牛步，甚至多次催促仍未有明確進度。

情況3｜建商說修好了，但複驗仍不合格 問題從「有沒有修」變成「修得夠不夠好」，開始涉及修繕結果的確認與驗證。

情況4｜雙方爭議「這到底算不算缺失」 這種情況最容易卡關，因為會進入第57條法定檢測範圍、契約內容、施工品質認定等不同層次的判斷，雙方各說各話。

先對照自己屬於哪一種，再往下看對應的處理方式，會比一次讀完整篇法規更有效率。

公設驗收有缺失，可以先不點交嗎？

很多人會直覺以為「有缺失就可以拒絕點交」，實際上法規的設計比這個更精確。

《公寓大廈管理條例》第57條規定，起造人（建商）應會同主管機關、管委會或管理負責人，針對以下 4類法定檢測項目 進行現場檢測：

• 水電
• 機械設施
• 消防設施
• 各類管線

確認功能正常無誤後才能移交。如果這些法定項目不能通過檢測，或有明顯功能缺陷，法律就有後續的處理機制介入，不是全憑管委會與建商雙方自行協商。

換句話說，如果缺失屬於第57條規範的水電、機械、消防或各類管線，就有明確的法定檢測與主管機關處理機制；至於其他類型的公設缺失，則要再依契約內容、缺失性質與相關法規判斷處理方式，不能一概而論。如果你還不清楚公設驗收完整涵蓋哪些項目，可以參考《公設點交完整指南》（各縣市政府命名不同），這裡就不重複展開整套驗收清單。

主管機關會同公設點交，等於政府幫社區驗收嗎？

不等於。依內政部函釋，第57條現場檢測責任原則上由起造人負責，檢測方式由起造人與管委會或管理負責人協議；政府主管機關會同的角色，主要是見證雙方是否完成移交。也因此，管委會若本身缺乏機電、消防或建築專業，仍可能需要另外尋求專業協助，才能進一步確認設備功能、現場狀況與相關圖說是否一致。

管委會成立後「7日內」，建商就有點交義務？

《公寓大廈管理條例》第57條規定，起造人應於管理委員會成立，或管理負責人推選、指定後7日內，會同相關單位辦理現場檢測與移交。

這句話很容易被誤讀，這裡要特別澄清一個關鍵觀念：

7日是法律要求起造人在管委會成立、或管理負責人推選、指定後，會同辦理現場檢測與移交程序的期限；並不是7天一到，不論現場是否仍有缺失，管委會都必須無條件完成點交。 內政部也明確說明，第57條的立法目的即包括起造人的移交義務及移交期限。如果現場檢測仍有問題，程序照樣要依法走下去，並不會因為時間到了就默認合格。

建商不修公設，法律上的「1個月」是什麼意思？

第57條第二項進一步規定，當水電、機械、消防或各類管線不能通過檢測，或功能有明顯缺陷時，管委會或管理負責人可以報請主管機關處理；若情況可歸責於起造人，主管機關會命起造人修復改善，並於1個月內再會同辦理移交。

這裡同樣要特別澄清：

1個月並不是所有公設缺失的統一修繕期限。 依第57條，當法定設備無法通過檢測或功能有明顯缺陷，且經主管機關確認可歸責於起造人並命其修復改善後，起造人應於1個月內再會同管委會或管理負責人辦理移交手續。也就是說，1個月指的是「經主管機關認定並命改善後、再度辦理移交」的期限，而不是泛稱的「修繕期限」或「複驗期限」。條件沒交代清楚，反而容易誤導管委會對建商提出不合理的要求，或是低估了自己真正能主張的權利。

一直不改善，真的會罰4萬～20萬元嗎？

會，但同樣有前提。

內政部對立法院的說明明確指出，起造人如果違反第57條相關義務，主管機關可以處新臺幣4萬元以上、20萬元以下罰鍰，並得限期改善或履行義務；屆期仍未改善或履行，得連續處罰。

這裡最重要的提醒是：

不是「公設有一個缺失＝建商直接被罰20萬」。

是否構成第57條義務之違反，仍須由主管機關依法認定；主管機關得處4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得限期改善或履行義務，屆期仍未改善或履行者，得連續處罰。並不是管委會單方面認定缺失存在，就能直接引用罰則對建商施壓。清楚交代這些條件，才能讓管委會知道自己手上真正握有的籌碼是什麼，也才不會在與建商溝通時說錯重點、失去說服力。

不是所有公設缺失，都能直接用第57條要求處理

這一節是整篇文章最容易被忽略、但也最關鍵的觀念。

很多資訊會把「公設缺失」直接等同於「第57條問題」，兩者畫上等號來處理。但實際上，主管機關並不是這樣分類的。

以新北市政府為例，公設點交爭議大致會分成兩類：

屬於第57條範圍的項目 例如水電、機械、消防、各類管線的功能檢測不合格，依法定程序報請主管機關處理。

不屬於第57條的項目 例如磁磚損壞、漏水、公設內容與廣告不符等爭議，則可能需要透過公寓大廈調處、消費爭議管道，或司法途徑處理，而不是直接套用第57條的檢測與罰則機制。

簡單一句話記住：公設有缺失，不代表全部都適用第57條。 先分類，才知道該往哪個方向處理，也才不會把力氣花在錯的程序上。

建商不修公設缺失，管委會6步驟怎麼處理？

釐清觀念之後，實際操作可以拆成以下6個步驟。

Step 1｜整理初驗缺失 把缺失發生的位置、設備項目、缺失內容、現場照片，以及對應的圖說依據都完整記錄下來，越具體越好，避免日後各說各話。

Step 2｜確認缺失屬於哪一類 對照前面第六節的分類方式，判斷這項缺失是屬於第57條規範的設備功能問題、施工瑕疵，還是契約內容、廣告承諾層面的爭議。

Step 3｜留下正式改善紀錄 所有溝通都盡量以正式文件（如存證信函、書面通知）留存紀錄，不要只依賴社區群組、LINE 訊息或口頭聯絡，以免日後缺乏證據力。

Step 4｜安排複驗 針對已回報改善的項目安排複驗，確認原本的缺失是否真的完成修繕，同時留意修繕過程有沒有連帶造成其他設備損壞或新的問題。

Step 5｜法定項目仍未改善，報請主管機關處理 如果經過複驗，屬於第57條範圍的項目仍然不合格，就可以依法報請主管機關介入處理。

Step 6｜非第57條爭議，依問題性質選擇調處、消費爭議或司法途徑 對於磁磚、漏水、廣告不符等非第57條項目，則依實際狀況選擇公寓大廈調處、消費爭議申訴，或必要時走司法途徑。

第一次修好了，為什麼公設還要複驗？

很多管委會會有一個迷思：建商說「已經改善」，是不是就代表這項缺失結案了？

答案是否定的。公設點交不是「建商回覆已改善」就等於缺失消失，而是需要重新確認以下幾個層面：

• 原本的問題有沒有真的修好
• 修好之後，設備功能是否恢復正常
• 這次修繕有沒有連帶影響到其他相鄰設備
• 現場實際狀況，是否與原始圖說一致

這也是為什麼「複驗」在整個公設點交流程中，重要性不亞於初驗——它是確保缺失真正解決、不是紙上作業的最後一道關卡。

公設一直沒點交完成，會影響公共基金嗎？

這個問題常常被忽略，但也可能連動公共基金的撥付程序。

這裡所說的公共基金，是《公寓大廈管理條例》第18條規定，由起造人依法提列、並由地方主管機關公庫代收的公共基金。需在社區成立管理委員會或推選管理負責人、依法完成第57條點交並辦理報備後，才由公庫撥付給社區。

也就是說，公設點交遲遲無法完成，這個問題也可能進一步影響這筆公共基金的撥付程序，而不只是「設備還沒驗完」這件事本身。這部分牽涉的細節較多，若你的社區正卡在公共基金撥付的問題上，建議另外向主管機關或專業人士確認實際適用情形。

找第三方公設驗收公司，有什麼作用？

當管委會與建商之間的攻防越來越複雜，不少社區會考慮委託第三方公設驗收公司協助。這裡要先說清楚第三方能做什麼、不能做什麼。

第三方不能替管委會：

• 判決誰該負責
• 命令建商修繕
• 認定法律責任歸屬

第三方真正能協助的，是以下這條專業流程：

檢測 → 記錄 → 圖說比對 → 缺失分類 → 複驗確認

透過專業儀器與系統化的檢測方式，把公設缺失完整記錄下來，協助整理缺失位置、設備類型、功能異常與圖說差異，讓管委會後續判斷哪些項目需要依第57條程序報請主管機關處理，同時在複驗階段確認修繕結果是否真正到位。

內政部過去對公設點交爭議的說明中也提到，管委會如果對點交項目不熟悉，可以由雙方協議委託專業第三方協助點交。這也是成家驗屋在公設點交流程中，能夠實際協助社區的位置——不介入責任認定，但提供有系統的缺失紀錄與客觀檢測依據，讓後續改善與複驗有資料可循。

FAQ｜公設點交驗收沒完成常見問題

結語

公設點交沒完成，拖的往往不是「設備還沒驗完」這麼單純的問題。如果缺失分類與處理程序沒有先釐清，後續與建商協調時就容易反覆卡關。掌握第57條的7日、1個月與4～20萬罰則這三組關鍵數字，並清楚區分哪些缺失屬於法定檢測範圍、哪些需要回到契約、調處或其他爭議處理途徑，才能讓管委會在與建商協調時更有依據。

成家驗屋長期協助社區管委會處理公設點交檢測與複驗，以第三方公正角色提供缺失記錄、圖說比對與複驗確認服務，陪同管委會走完從初驗到點交完成的完整流程。

本文由 驗屋師 溫奇翔｜中華民國房屋品質協會 發展委員 審閱

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