房屋瑕疵擔保責任是什麼？驗屋發現瑕疵、保固期限與建商不修6步驟處理方式一次看

驗屋當天發現問題，屋主通常還知道要請建商改善；真正容易產生爭議的，往往是交屋後才浮現的漏水、磁磚異常、設備故障，甚至住了一兩年後才察覺的問題。

這個時候，屋主經常會聽到幾句話：

「已經過保固了。」 「當初驗屋沒有提出。」 「你已經簽名交屋了。」 「這是入住後造成的，不是施工問題。」

問題是，保固期滿，真的代表建商完全不用負責嗎？驗屋當天沒有發現，之後就不能再主張了嗎？

要回答這些問題，得先分清楚「驗收」、「保固」與「房屋瑕疵擔保責任」，因為這三者並不是同一件事。

房屋瑕疵擔保先看結論

房屋保固與民法瑕疵擔保責任並不相同。預售屋結構部分最低保固十五年，固定建材及設備最低一年；保固期限經過後，也不代表其他法律權利全部消滅。民法常說的「五年」，主要是解除契約與減少價金權利的最長期間，且發現瑕疵後原則上應即通知出賣人。驗屋當下沒有發現、已經簽名交屋，也不代表日後出現的隱蔽瑕疵當然不能主張

房屋瑕疵擔保責任是什麼？

房屋瑕疵擔保責任，是民法課予出賣人的法定責任。簡單來說，出賣人交付房屋時，必須擔保房屋沒有減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵。這項責任不是建商自行承諾的服務，即使契約沒有另外寫明，仍可能依法成立。

什麼情況屬於房屋「瑕疵」？

白話來說，房屋瑕疵通常指以下幾種情形：

• 房屋欠缺契約約定的品質或規格
• 欠缺一般房屋通常應具備的效用或價值
• 施工、材料或設備本身存在問題
• 實際交付的內容與契約約定不符

依民法第三百五十四條規定，出賣人應擔保物之交付無滅失或減少價值的瑕疵，也無滅失或減少通常效用或契約預定效用的瑕疵；但如果減少的程度無關重要，就不構成法律上的瑕疵。也就是說，並不是所有肉眼可見的小落差都會被認定為瑕疵，重點在是否真正影響房屋的價值或使用功能。

房屋有瑕疵，買方可以主張哪些權利？

發現瑕疵之後，能主張的權利不只是「叫建商修」，實際上包含幾種不同的路徑：

• 請求減少價金：房屋仍可使用，但因瑕疵導致價值降低，可要求依比例減少價金。
• 解除契約：房屋存在依法應由出賣人負擔保責任的瑕疵時，買方原則上得依民法第三百五十九條主張解除契約；但依個案情形，如果解除契約顯失公平，則只能請求減少價金。
• 損害賠償：如果房屋缺少出賣人所保證的品質，或出賣人故意不告知瑕疵，買方可依民法第三百六十條請求不履行的損害賠償；其他因可歸責於出賣人所生的不完全給付責任，則可能涉及民法第二百二十七條等規定，仍須依個案判斷。
• 契約約定的修繕、保固責任：許多預售屋、新成屋契約另外約定保固期限與修繕義務，這是契約層次的權利，與法定瑕疵擔保責任並存。

依民法第三百五十九條，房屋有前條所稱之瑕疵時，買受人得解除契約，或請求減少價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。這代表瑕疵程度如果不足以支持解除契約，買方依第三百五十九條原則上仍可請求減少價金；至於要求建商實際修繕，則可能來自買賣契約中的保固、修繕約定或其他法律依據，不能與第三百五十九條的瑕疵擔保權利完全畫上等號。

房屋保固＝瑕疵擔保責任嗎？

不完全相同。房屋保固是買賣契約中約定的責任；民法上的瑕疵擔保責任則是法律直接課予出賣人的法定責任，兩者的法律依據、期間長短與權利內容並不一致，不能簡化成「保固一年，過了一年建商就完全沒有責任」。

什麼是房屋保固？

房屋保固是買賣契約中約定的保固責任與期限。以預售屋而言，內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」已規定最低保固內容，因此並非完全由建商自行決定：結構部分至少保固十五年、固定建材及設備部分至少保固一年。保固卡上寫的期限，是契約層次的承諾，超過這個期限，不代表法律責任就此消滅。

什麼是民法瑕疵擔保責任？

民法瑕疵擔保責任是法律規定出賣人必須負擔的責任，不需要契約另外約定就存在。它有自己的行使期限，與契約保固期限是兩套獨立的時間規定，可能同時適用，也可能其中一套已經過期、另一套仍然有效。

保固期過了，還可以要求建商負責嗎？

有可能。依內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項第十七點規定，保固期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利。這句話直接寫在官方規範裡，代表保固卡到期，並不等於瑕疵擔保責任跟著結束，還是要回頭看民法規定的行使期限。

預售屋最低保固多久？結構15年、固定建材設備1年

依消費者保護法第十七條規定，主管機關公告的定型化契約應記載事項，即使契約漏未記載，仍構成契約內容的一部分。內政部依此公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第十七點，對預售屋的保固期限有明確規定。這項十五年、一年的最低保固規定，是針對預售屋買賣所明定；若屬成屋或中古屋買賣，不能直接套用這組預售屋保固期限，仍應依交易類型、適用規範及個別契約內容判斷。

結構部分：十五年

結構部分包括基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆等涉及結構安全的項目，自買方完成交屋日起（如有可歸責於買方之原因致未能如期交屋，則自賣方通知交屋日起）保固十五年，除非賣方能證明是可歸責於買方或不可抗力因素所致。

固定建材及設備：一年

固定建材及設備部分，例如門窗、粉刷、地磚等，保固期限為一年。這是預售屋買賣定型化契約應記載事項所規定的最低保固標準，業者不得以契約約定縮短。

漏水到底算一年還是十五年？

這一題不能簡化成「漏水保固幾年」一個答案。內政部函釋明確指出，漏水究竟適用結構部分十五年、或固定建材及設備部分一年，要看漏水的原因及其所屬的構造部位而定，須依具體個案向建物所在地的縣市政府建管單位確認。也就是說，「漏水」描述的是結果，要判斷保固責任，還需要進一步確認漏水發生的位置、原因，以及涉及哪一個構造項目。

值得留意的是，如果建商在契約中另外增加「漏水保固」或「防水保固」項目，官方函釋也已確認，這類保固期間不能藉此低於原本應適用的結構十五年或固定建材及設備一年標準。契約另外寫「防水保固X年」，不代表原有的十五年或一年保固就被縮短，仍須回到漏水所屬的構造部位判斷。

房屋瑕疵擔保責任真的是五年嗎？

不完全是。常聽到的「五年」，主要是民法第三百五十九條解除契約、減少價金權利的最長期間，並不是所有房屋瑕疵相關權利一律只有五年。除此之外，買方還要注意從速檢查、發現後即時通知，以及通知後六個月等時間規定。

瑕疵擔保期限怎麼算？先看四個重要時間節點

「五年」只是其中一道關卡，完整來看，民法對一般瑕疵擔保案件設有幾個重要的時間節點，原則上都需要留意。

第一關｜從速檢查 依民法第三百五十六條，買受人收受房屋後，應依通常程序從速檢查。

第二關｜發現後即時通知 發現應由出賣人負擔保責任的瑕疵時，應即通知出賣人；如果是當下無法立即發現的隱蔽瑕疵，日後發現時也應即通知。買受人如果怠於依規定檢查或通知，依民法第三百五十六條，原則上會被視為承認所受領之物。不過，如果瑕疵是出賣人故意不告知買受人，依民法第三百五十七條，出賣人不得主張買受人因怠於通知而視為承認。

第三關｜通知後六個月 依民法第三百六十五條第一項，解除契約或減少價金的權利，自買受人依第三百五十六條規定為通知後，六個月間不行使，即會消滅。但若出賣人故意不告知瑕疵，依民法第三百六十五條第二項，前述通知後六個月的限制不適用。

第四關｜解除契約、減少價金最長不得超過交付後五年 即使前面的六個月尚未經過，自房屋交付之日起，經過五年，第三百五十九條解除或減價的權利同樣會消滅。這是法律規定的最長除斥期間，也是「房屋瑕疵擔保五年」這個說法的來源，但它不是「發現問題後都還有五年可以處理」，而是從交付日起算的最終期限。

驗屋發現瑕疵後，多久要通知建商？

民法並沒有把通知期限寫成固定的「七天」或「三十天」，但也不是可以等到方便時再通知。依民法第三百五十六條，買方收到房屋後，應依通常程序從速檢查；如果發現應由出賣人負責的瑕疵，應即通知出賣人。若屬於當下無法立即發現的瑕疵，日後發現時同樣應即通知。如果買方怠於通知，原則上可能被視為承認所受領之物，因此發現問題後，除了留下照片、影片與驗屋紀錄，也應盡快留下通知建商的書面證據。

民法第三百五十六條規範的是買受人「受領後」的檢查與通知義務；實務上若在正式交屋前驗屋就已發現缺失，也建議立即留下書面紀錄並通知建商，不必等到完成交屋後才提出。

交屋前驗屋就發現

交屋前發現的問題，處理上相對單純，建議留存：

• 驗屋報告
• 缺失紀錄與現場照片
• 建商代表簽認的缺失清單
• 約定的改善期限
• 複驗結果

交屋後才發現

交屋後才浮現的問題，重點在於建立完整的時間軸，包括：

• 發現問題的日期
• 現場照片、影片
• 問題發生的狀況描述
• 通知建商的紀錄
• 建商回應與修繕紀錄

可以只用LINE通知建商嗎？

可以作為通知的一種方式，但建議搭配其他更正式的紀錄。LINE對話、電子郵件、客服系統留言都能作為通知的證據，若建商態度消極或明確拒絕處理，建議進一步發出存證信函，明確載明瑕疵項目、要求修繕的期限，以及逾期未修繕將採取的後續行動。重點不是每次都要寄存證信函，而是完整保留「何時發現、何時通知、通知了什麼內容」的紀錄。

已經簽名交屋，還可以主張房屋瑕疵嗎？

可以。簽署交屋文件，不當然代表買方放棄所有日後才發現的房屋瑕疵權利，但需要區分幾種不同情況。

驗屋時已經知道的瑕疵

如果驗屋當下已經發現，也已經在缺失清單上記錄，交屋後應持續追蹤建商是否依約完成修繕，而不是視為已經解決。

驗屋時無法發現的隱蔽瑕疵

有些問題屬於外觀無法察覺的隱蔽性瑕疵，例如牆體內部滲水、管線內部異常，這類問題即使交屋當時無法發現，日後浮現時也不代表當然喪失權利；如果符合瑕疵擔保責任的成立要件，仍可能依法主張相關權利。

入住一段時間才逐漸出現的問題

部分問題需要時間或特定條件才會顯現，例如經過一段時間降雨才出現的滲漏，這種情況同樣不因為已經交屋、已經簽名而當然喪失主張的權利，重點還是要回到通知期限與法定除斥期間來判斷。

驗屋沒驗出來，入住後才發現問題怎麼辦？

這是很多屋主最焦慮的問題，也很適合先建立正確的期待。

驗屋可以檢查的是「當下可檢測的屋況」

驗屋的性質，是在特定時間點對房屋現況進行專業檢測與記錄，能發現的是當下可以檢測出來的問題。這不代表驗屋沒有價值，是驗屋的功能本來就有時間點與檢測條件的限制。

有些瑕疵需要時間、環境或使用條件才會出現

例如：

• 長時間降雨後才出現的滲漏
• 排水系統長期使用後才浮現的問題
• 材料因熱脹冷縮產生的變化
• 設備長期運轉後才出現的異常
• 季節轉換時才出現的結露現象

驗屋報告沒有記載，不代表建商日後一定免責

驗屋報告記錄的是檢測當下能發現的狀況，沒有記載某項問題，不等於該問題不存在，也不等於建商就此免除瑕疵擔保責任。是否構成法律上的瑕疵、責任如何認定，仍要回到瑕疵發生的原因、時間點與個案事實來判斷。

哪些常見驗屋缺失可能涉及房屋瑕疵？

驗屋現場常見的缺失類型，大致可以分成幾個類別。

滲水、漏水與防水問題

窗框、外牆、浴室、陽台、屋頂等位置的滲漏，是新成屋最常見的爭議來源之一，也是判斷保固期限最容易產生爭議的項目。

牆面、地坪與磁磚問題

包括裂縫、空鼓、地坪高低差、磁磚破損或異常裂紋等，可能涉及施工品質、材料或施作狀況。

給排水問題

排水異常、漏水、堵塞、坡度不足等，會直接影響日常居住使用。

電氣設備問題

插座、迴路配置、漏電保護裝置、設備功能異常等，涉及居住安全，屬於需要優先處理的項目。

門窗與固定設備問題

門窗開關順暢度、密合度、五金配件、固定設備功能是否正常等。

需要提醒的是，是否構成法律上的「瑕疵」，仍須依契約內容、實際屋況、施工標準、問題發生原因及個案事實綜合判斷，並非只要驗屋報告上列出缺失，就當然等於法律上成立瑕疵。

建商說「不影響使用」，就可以不用修嗎？

不一定。判斷時可以從幾個面向切入：

• 功能性問題：直接影響房屋正常使用功能的項目，例如漏水、電路異常，通常較難以「不影響使用」為由拒絕處理。
• 安全性問題：例如經專業判斷涉及結構安全的異常，或可能影響用電安全的電氣缺失，通常應優先處理。
• 施工品質問題：雖不影響安全，但明顯低於一般施工標準的項目，仍可能構成瑕疵。
• 外觀、美觀問題：純粹視覺上的落差，是否構成瑕疵，較容易產生爭議，需視契約約定與影響程度而定。

驗屋報告上列出的缺失，跟法律上認定的瑕疵，兩者並不完全畫等號。驗屋報告的功能，是完整記錄現場狀況，至於是否構成法律上的瑕疵，仍需要依個案事實判斷。

建商說「這是你入住後造成的」，責任怎麼判斷？

入住一段時間後才出現的問題，爭議點經常從「有沒有問題」，轉變成「問題是誰造成的」。常見的爭點包括：

• 原始施工是否本來就有瑕疵
• 材料本身是否有問題
• 是否屬於正常使用下的自然耗損
• 是否為住戶使用方式造成
• 是否為屋主自行裝修所致
• 是否為第三方施工造成的損害

正因為責任歸屬經常有爭議，越早留下交屋當下與驗屋當下的完整紀錄，越能協助釐清問題發生的時間點，對後續判斷責任歸屬會更有利。

建商一直不修房屋瑕疵，屋主可以怎麼做？

發現建商態度消極或拒絕修繕時，可以依循以下步驟逐步推進：

第一步｜整理驗屋報告與缺失證據：包含驗屋報告、現場照片、影片、與建商往來的對話紀錄。

第二步｜書面通知建商：以LINE、電子郵件或存證信函等方式，清楚列出瑕疵項目與要求修繕的合理期限。

第三步｜要求建商提出改善方式與時間：具體確認修繕方式、施作時間，避免僅有口頭承諾。

第四步｜修繕完成後進行複驗：確認原先缺失是否真正改善，修繕過程是否衍生新的問題。

第五步｜問題仍未改善，保存完整往來紀錄：包含所有通知、回應、修繕紀錄，作為後續處理的依據。

第六步｜依個案尋求消費申訴、調解或法律協助：可透過地方政府消費者服務管道提出申訴，或向鄉鎮市區調解委員會申請調解，調解仍無法解決時，可再依個案尋求律師協助，評估解除契約、減少價金、損害賠償或其他法律上的請求。

建商修過一次還是有問題，可以繼續要求改善嗎？

可以。修過一次，不等於問題已經真正解決。完整的處理流程應該是：第一次驗屋記錄缺失，建商進行改善，接著安排複驗，如果複驗後仍有異常，就需要再次記錄，並重新啟動通知與改善流程。

複驗的意義，不只是單純確認建商有沒有動工，更是要確認原先記錄的缺失是否確實改善完成，以及修繕過程本身是否又衍生出其他新的問題，例如修繕時破壞周邊材料、或處理方式治標不治本。

驗屋報告可以當房屋瑕疵的證據嗎？

驗屋報告可以協助完整記錄以下內容：

• 問題發生的位置
• 檢測的日期
• 使用的檢測方式
• 現場量測數值
• 現場照片
• 缺失內容描述
• 複驗前後的差異

因此，驗屋報告最大的價值之一，是留下交屋當下（或檢測當下）房屋狀況的客觀紀錄。若日後進入調解或訴訟程序，驗屋報告可以作為協助建立事實基礎的重要佐證，但證據的最終效力與責任認定，仍須視個案情況、以及是否需要進一步的司法鑑定而定。

第一次驗屋、複驗與入住後發現瑕疵，紀錄方式有什麼不同？

可以依照三個階段，分別建立不同重點的紀錄：

交屋前｜建立屋況基準：透過驗屋完整記錄交屋當下的房屋狀況，作為日後比對的基準點。

修繕後｜確認改善結果：透過複驗確認建商是否依約完成修繕，改善結果是否符合原本的缺失內容。

入住後｜建立問題發生時間線：一旦入住後才出現新的問題，重點是清楚記錄發現的時間、當時的狀況，以及後續通知建商的過程，讓整個問題發生的脈絡清楚可循。

這樣一來，驗屋在整個瑕疵擔保責任的處理過程中，就不只是交屋前的檢查工具，而是能貫穿交屋前、修繕後、入住後三個階段，持續提供客觀紀錄的角色。

房屋瑕疵發生時，屋主最容易做錯哪些事？

以下是實務上經常出現的疏漏，建議特別留意：

• 只用電話溝通，沒有留下任何書面紀錄
• 拖延很久才通知建商
• 修繕施工前沒有先拍照存證
• 自行先行拆除有問題的位置，導致原始狀況無法還原比對
• 把所有驗屋缺失都直接當成重大瑕疵處理
• 只看保固卡上的期限，沒有進一步確認契約內容與法律上的權利
• 建商修繕完成就直接簽名結案，沒有實際確認改善結果是否符合要求

瑕疵擔保常見問題 FAQ

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本文由 驗屋師 溫奇翔｜中華民國房屋品質協會 發展委員 審閱

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