預售屋買賣契約|5大陷阱簽約、驗屋前必看

預售屋買賣契約5大陷阱|簽約、驗屋前必看

這幾年來房價節節攀高,不少首購族選擇付款相對彈性的預售屋作為人生首購,小編當年人生首購也是選擇預售屋,因此想以過來人的經驗提醒大家—不動產動輒上百萬甚至千萬的交易,請務必冷靜考慮,尤其在預售屋銷售人員的鼓吹和現場熱絡的氣氛之下,真的~特別容易腦熱。每一次去到案場前我都會給自己一段明確的目標,設定好今天拜訪的目地,寧願多跑幾趟也不要匆忙下決定,所以即便是「預售屋買賣契約」我都是仔細看完、與專員仔細談完,才另外約一天去現場簽約的!

這篇我整理一些買房簽約前必看,我認為預售屋買賣契約常見的5大陷阱,攸關雙方權利義務,在簽約前應詳閱契約內容,以減少不必要的消費糾紛,使快樂的成家夢想蒙上陰影。

在這篇文章中,我會與大家分享:

預售屋買賣契約,簽約前的9大注意事項
預售屋買賣契約帶回家,必看5大陷阱有哪些?
最後,我們要來談談驗屋
那我們就開始吧!Let’s go!

不要錯過把契約帶回家「至少5日審閱期」的權力!
預售屋買賣契約,簽約前的9大注意事項:

當踏入預售樣品屋開始,你是不是就開始想像未來家的樣貌呢?
在衝動簽下去之前!根據內政部110年元旦起實施「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,下列事項你有沒有中招呢?
(常見的錯誤我直接黃色螢光筆給各位!)

  1. 確認建案已請領建造執照。
  2. 無須先行支付定金才可審閱契約書。錯誤:需先付訂10萬才能看到合約?!
  3. 停車位應載明長、寬、高及含車道及其他必要空間的合計面積。
  4. 土地及建物登記總面積如發生誤差,不足部分,建商均應全部找補。
  5. 自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔。
  6. 交屋保留款是包括房屋及土地總價的5%。錯誤:保留款居然只留5萬?!
  7. 建商如延遲交屋,應按萬分之五日息,負擔遲延利息。
  8. 建商在交屋前應完成瑕疵修繕義務錯誤:不得因驗屋瑕疵為由拒絕交屋過戶?!
  9. 房子的保固期限,是從交屋日起算,結構部分保固15年;固定建材及設備部分保固1年。錯誤:使照取得後即開始計算保固期限?!

預售屋買賣契約帶回家,必看5大陷阱
整本契約密密麻麻字好多,直接看重點:

(常見的錯誤我直接黃色螢光筆給各位!)

  • 賣方對廣告之義務
    許多建商銷售房屋時,常印有精美說明書或電腦簡報檔,其中說明地坪、門窗、衛浴、廚房、水 電等建材,購屋者應注意契約中是否有註明:「預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,皆為契約之一部分」。
    為避免未來點交時不清不楚,所有涉及建材規格、廠牌、等級等事項,都必須明白地註記於契約當中,以防止賣方以劣質品充數,而在最後驗屋、交屋時發生不必要的糾紛。

  • 買賣標的應標示清楚
    買賣契約中必須註明土地坐落地段地號建築基地面積持分比例或坪數,註明房屋是哪一棟哪一層哪一戶,若有購買停車位應註明車位尺寸規格與種類(法定、自設或獎勵增設),並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中,較為明確清楚。

  • 房屋面積坪數/單價,誤差找補方式
    建商所計算房屋坪數,通常包括室內(含夾層屋)、陽台及公共設施面積,在購買房屋時應考慮夾層屋是否合法及公共設施、陽台所佔坪數的比例。有些建商只列私有面積及公共設施面積,但未說明該夾層屋是否合法,而所謂私有面積則包括室內、 夾層屋、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內。
    公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔,所以事實上,私有面積並不等於自用面積,購屋者應注意,否則自以為單價便宜,但是扣除公用面積外,其單價則相對較高。
    誤差的找補通常不足部分賣方應全部找補,部分不肖業者在契約中標記不找補,小編曾經看過一則判例,驗屋時發現室內足足少了2.5坪,若以每坪50萬來計算,按契約來看屋主硬生生多付出125萬(放心,這個判例結果是屋主勝訴!),與其未來上法院告發,不如一開始契約就看清楚,對吧?

  • 瞭解付款辦法及貸款額度
    許多建商為了促銷,常會以動人的廣告來吸引民眾購屋,不外乎就是降低自備款門檻,讓人感覺更輕鬆成為有房一族,但在誘人的廣告背後,當房貸開始還款時,你的月收能否負擔自備款與銀行貸款同時夾殺,大家就要仔細掐指算算了。
    在這就不贅述市場中的各項自備款促銷噱頭(詳情可以自己 google 關鍵字:建商貸、建商借你錢、優付方案、工程0付款),仔細確認實際付款辦法是否合適、額度多少,優付詳細做法應在正式簽約前充分瞭解,並將「付款明細表」清楚記載於契約當中

  • 注意各項日期
    簽約時應詳細註明開工日期、完工期限、使照取得期限與交屋日期。再者,建商對於房屋交屋後,是否有保固期限及保固範圍也須同時註記於契約當中,以保障自身的權益。(一般結構部分保固 15 年,固定建材及設備部分保固 1 年。)

預售屋買賣契約講完了
最後,我們要來談談驗屋
Q1:你覺得2000萬的房子和500萬的房子,兩者「驗屋標準」是一樣的嗎?
Q2:你覺得「驗屋的目地」是什麼呢?

我直接先說答案:
A1:驗屋標準是一樣的。
A2:驗屋的目的是以房屋買賣契約為依據,進行品質查核。

好,我知道可能會有人反對第一題的答案,但我想傳達的觀念是「房子的價格影響的是建築工法、建材等級、地點等因素,而驗屋標準只基於房屋買賣契約,而非房價高低。」

所有房屋都可能出現瑕疵,重點不只是抓出瑕疵,而是瑕疵該如何改善。有良心的建商不只會賣房子、會蓋房子,從預售屋買賣契約就能看出建商是否有心永續發展,包含後續的維修、保固,因此若建商敢在契約中提出保證,並且看過去保固實績也確實如此,也代表建商對自己的建案有信心

換句話說,無論你的房價高低,只要契約裡面白紙黑字中有紀載的事項,都可以作為驗屋時的查核依據。
避免成為預售屋孤兒(建商無力完工、遲延交屋及驗屋瑕疵糾紛),選擇優質建商、細審預售屋買賣契約與價金返還保證,重視契約內容才是唯一上上之策

最後,祝福大家都能愉快交屋
驗屋大小事,都是成家最重要的事!
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