驗出瑕疵，建商就會負責修繕嗎？該怎麼維護權益，驗屋公司告訴你

買房的重要環節之一就是房屋驗收，在購買預售房屋時至關重要。若未經充分的驗收，將對未來的居住品質造成嚴重影響。理想情況下，房屋驗收完成後，開發商應對發現的任何缺陷進行修復。然而，有時候也會遇到固執的開發商，甚至在合同階段限制購房者的驗收權益。

聘請專業的房屋驗收公司最大的優勢在於，他們可以協助購房者就初驗和複驗階段發現的問題與開發商進行溝通，幫助解決困難，避免被迫接受有瑕疵的房屋。本文將逐步指導購房者了解交屋流程、合同注意事項，以及如何在開發商不履行修繕責任時自我保護，避免陷入預售屋建案的困境。

預售屋交屋前的驗屋流程

購買預售房屋的「最佳」交房程序，首先包括銀行和工程方面的步驟，兩者將同步進行。雙方將首先與銀行代表進行對保，並同時進行房屋的初步驗收。在列出缺陷後，雙方將安排下一次的複驗時間。完成複驗和驗收後，開發商將同步將房屋過戶給購房者，隨後銀行將開始劃撥款項給開發商，以確保順利的交屋手續。

一般而言，對保和初驗通常會在差不多的時間進行，如果可能的話，建議先完成初驗，確認房屋沒有重大瑕疵，然後再進行對保。根據「預售屋買賣定型化契約」的規定，重大瑕疵的範圍包括：輻射屋、海砂屋、凶宅、遭公用徵收，或即使修繕仍無法達到應有使用功能的瑕疵。如果發生上述情況，買方可以主張退屋解約。

交屋流程：
銀行端，撥款程序：對保 ➔ 完稅 ➔ 過戶 ➔ 撥款
工程端，驗屋程序：初驗 ➔ 複驗 ➔ 驗收

預售屋驗收階段合約常見缺失

根據前年的隨機抽查統計，50個預售建案中，只有28個完全符合法規要求。在這些抽查檢驗項目中，建商在驗收階段最常犯的錯誤包括以下5種情況：

關於交屋保留款的訂定：
買方有權保留房地總價的百分之五作為交屋保留款，這筆款項應該在驗屋修繕完成並複驗合格後才需交付。然而，常見的缺陷是保留款被誤寫成「房屋總價的5%」或「5萬元」，而不是精確的百分比，有時甚至未明確列出保留款金額，這些都需要特別留意。

有關驗屋時的水、電、瓦斯狀態：
建商應當在取得合法使用執照並確實接通水電後才通知消費者進行驗屋。然而，如果建商在合約中新增水電和瓦斯內管的合作廠商未能在驗屋階段之前完成工作，消費者仍需按照原定規定進行驗收，這可能損害了消費者的權益。

有關驗收瑕疵修繕的責任：
標準契約應明確規定，當消費者在驗屋時發現瑕疵時，必須將其一次性記錄在驗收單上，然後在合約規定的期限內提交給建商修復。然而，需要特別注意的是，有些合約可能會在交屋前將修繕責任轉變為交屋後的保固責任，這可能會在後續保固期間導致修繕期限不明確。

有關驗收次數的規定：
賣方不應該在合約中限制買方的驗收次數。如果建商在合約中限制消費者只能進行一次驗屋，即使消費者在檢查中仍發現瑕疵，他們仍必須遵守交屋的規定，這種規定是不合理的。

有關重大瑕疵的規定：
重要的是要注意，如果合約中訂明「只有當房屋存在重大瑕疵時，建商才負責在交屋前進行修繕」的相關條款，這也將影響屋主的修繕和交付權益。

建商不修繕？消費者如何自保

若發生「即使發現瑕疵，建商卻不理會，那該怎麼辦？」對此，一些成家驗屋整合以下3種應對方法：

聲明合約無效，並要求退房
若建商長時間未完成驗屋程序，且實際房屋情況與預售屋合同嚴重不符，根據《消費者保護法第17條》的規定，屋主有權聲明合同無效並要求退房。

商議退還維修費，自行修繕
對於小型瑕疵問題，如果不太重要，可以選擇保留最後的付款或與建商商談退還維修費後，自行解決問題。

拒絕簽驗收文件，依法提告
如果建商不修復嚴重瑕疵，則必須按合同日期和程序進行交房。在這種情況下，買方可以拒絕簽署最終驗收文件，並請律師協助收集證據，並寄發存證信函給建商，以備不得已提起訴訟的情況。

驗屋不過，無法交屋如何求償？

整個房屋驗收專案將以雙方都認可的「基本房屋品質」為標準進行驗收。如果發現明顯缺陷，消費者有權要求建商進行修繕。假如建商拖延未能及時進行維修，導致交房時間延期，作為消費者，有權要求建商支付延遲利息。

如果在交房時建商仍未完成維修工作，導致延遲，買方可以要求支付「已支付房款的萬分之五」作為延遲利息；如果「延遲交房超過三個月」，則可以視為建商違約，要求解約退款，並根據標準合同，建商需賠償消費者「不超過房地總價的15%」，如果消費者已支付金額未達到15%，則按實際支付金額為賠償上限。

總結來說，在發現房屋驗屋瑕疵的情況下，一般的做法是先進行三方溝通，以確保屋主了解建商是否能提供折價方案，以便在室內裝潢階段進行改善。如果建商仍無法解決問題，屋主可能需要尋求建商的管理層或代銷人員參與，並與律師進行調解，以促使整個交屋程序更加高效。

預售屋驗屋常見問題

Q01：政府有專門驗屋的營業登記或驗屋專業證照嗎？

經濟部尚未頒發專屬於「驗屋公司」的專業證照。通常，這些公司會註冊為「科技檢驗」相關的企業。如果建商要求驗屋服務，大多數情況下，他們會查看公司的營利項目，以及確認是否包括「檢驗」或「檢測」相關的證照。如果公司未擁有這些相關證照，建商有權拒絕接受驗屋服務。

營業項目代碼、營業項目： IB01010（建築物公共安全檢查業）、IF01010（消防安全設備檢修業）、IF04010（非破壞檢測業）、J101050（環境檢測服務業）

Q02：驗屋公司除了營業登記之外，還具備哪些證照？

土建建築相關證照包括建築物室內裝修工程管理或專業技術證，以及泥水技術士證照。
電類相關證照則包括室內配線技術士證照和用電設備檢驗技術士證照。
水類相關證照則包括自來水管配管技術士證照和營建防水技術士證照。

Q03：建商可以拒絕驗屋公司進行嗎？

根據「預售屋買賣定型化契約」第13點的驗收規定，建商有責任通知消費者進行驗收，並修復任何房屋瑕疵。至於是否委託驗屋公司，則取決於買方的自由意願，建商無權禁止買方聘用驗屋公司。

如果建商無故以契約規定代為驗收、限制非屋主進入或者限制驗屋時間等方式，阻止消費者進行驗收，這可能涉及誠信原則的違反。即使建商不允許驗屋，買方仍應堅決拒絕交屋，以避免交屋後發現問題，或遭遇建商在收到最後款項後不進行修復的情況。

Q04：驗屋通常需要驗幾次？通常會驗幾次？

一般來說，房屋驗屋並無次數限制，但多數人通常會進行兩次驗屋。第一次驗屋主要用於發現房屋缺陷並提醒建商或賣方進行改善。當修繕完成後，隨後會再次聘請驗屋公司進行複驗。如果複驗無異議，接下來就可以進行與建商或賣方的交屋手續。

Q05：預售屋交屋流程最不利消費者的狀況？

在房屋交屋過程中，如果建商要求屋主必須在進行驗屋前完成對保程序，屋主應格外謹慎，因為這樣的交屋安排可能對屋主不利。實際上，對屋主而言，更具保障的做法是在初步驗屋確認無「重大瑕疵」之後再進行與銀行的對保程序。
★重點：拒絕先對保完，再驗屋。

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