驗屋驗不過，可以不撥款嗎？｜屋主的5大自保策略
當驗屋驗不過時，買方是否有權拒絕進行預售屋撥款，是許多購屋者關心的議題。
如果不慎草率撥款交屋，未來可能會陷入長期的維修困擾或居住品質問題。因此，本文將探討當「驗屋驗不過」時的法律保障，以及屋主如何運用五大自保策略，確保不因撥款過早導致日後糾紛。
在這篇文章中，我會與大家分享：
－法律依據：「驗屋驗不過，真的可以拒絕撥款嗎？」
－真實案例：「如何成功行使拒絕撥款的權利？」
－預售屋撥款與驗屋的關鍵程序
－驗屋驗不過，屋主的5大自保策略
那我們就開始吧！Let’s go！
法律依據：「驗屋驗不過，真的可以拒絕撥款嗎？」
當預售屋驗屋不過關時，消費者有權利根據法律來拒絕撥款。
根據《民法》與《消費者保護法》提供的保障，明確規定在交易中，賣方（建商）有責任提供符合合約標準的房屋。如果驗屋發現重大瑕疵或問題無法修繕，買方可以暫緩或拒絕進行撥款，直到問題解決。
另外，依據內政部發布的《預售屋買賣定型化契約》條款，消費者有權保留交屋保留款，通常為總房價的5%。這項保留款的設置，正是為了在驗屋不過時，給予買方一個保障手段，確保建商會履行修繕義務。
如果驗屋結果顯示房屋存在無法忽視的瑕疵，買方有權要求延後「預售屋撥款」，並要求建商進行必要的修繕。但實務上，購買預售屋的消費者在「驗屋不通過」後是否能夠成功拒絕撥款，還是取決於房屋「合約條款」細節，以及與建商溝通的過程。（下面我會分享拒絕撥款的實際案例以及常見的預售屋合約條款！）
真實案例：「如何成功行使拒絕撥款的權利？」
解決問題的王道＝「理性溝通」+「房屋買賣合約」，以「法源依據」來為你討回公道！
在實務面上，驗屋後的撥款問題通常會受到合約條款的影響，屋主應於簽約前，仔細確認合約中明確規定驗屋不過關時的撥款安排，並利用法定的5%交屋保留款來保障自身權益！
成功案例：
- 新竹高鐵站附近某預售屋社區的住戶，在驗屋過程中發現屋內管線不符合規範，且多處牆面出現龜裂情況。住戶集體拒絕撥款，並向行政院消費者保護處提出申訴。由於這些問題對房屋安全與品質有重大影響，消保處介入協調後，建商同意依《預售屋買賣定型化契約》進行全面修繕，最終問題獲得解決，住戶在確定修繕完畢後才同意撥款與交屋，保障了自身的權益。
失敗案例：
- 新北某位屋主在購買預售屋時，於驗屋過程中發現浴室有輕微滲水情況。建商聲稱這是小瑕疵，並未影響到整體結構，建議消費者盡快完成撥款交屋。由於消費者擔心延期會導致罰金或違約，最終同意撥款。然而，交屋後滲水問題逐漸惡化，最終導致嚴重漏水，消費者在後續修繕上花費了大量時間與金錢。這個案例提醒我們，驗屋驗不過時，不應輕易妥協撥款，否則可能造成後續無法預測的麻煩。
然而，另一個案例顯示了驗屋不通過但仍被迫撥款的風險。 - 在台北市的一個預售屋案中，買家在驗屋過程中發現了嚴重的漏水問題，並多次要求建商進行修繕，但進度遲緩。儘管買家試圖延後撥款交屋，但因合約未明確記載延後撥款的條款，最終在銀行壓力下進行了撥款，之後只能自行承擔修繕費用，這導致了後續的財務損失。
這些案例顯示，驗屋後的撥款問題通常會受到合約條款、法律規定，以及各方溝通的影響。消費者應盡量確保合約中明確規定驗屋不過關時的撥款安排，並利用法定的5%交屋保留款來保障自身權益
撥款與驗屋的關鍵程序
在之前的這篇文章《驗屋懶人包｜確保你的新房子是1個安全舒適的家！》中我們有分享到：
房子蓋好後，建商會向當地政府申請使用執照，根據內政部「預售屋買賣定型化契約」規定，預售屋應於使用執照核發後4個月內辦理房屋所有權移轉，並且申請房屋及土地權狀。
因此當使用執照取得後，建商即會盡快「通知初驗－複驗」，時間滴滴答答的走，不只屋主滿心期待過戶交屋，對建商來說也是獲得80%房屋款的重要時刻！
以新成屋／預售屋為例，時間順序會是這樣：
對保→使照取得→通知驗屋→初驗→複驗→驗收完成→過戶→撥款→交屋完成。
來，接下來我直接用表格呈現：
| 驗屋階段 | 檢查重點與內容 | 撥款關鍵步驟 |
| 初驗 | 合約圖面檢視弱電資訊用電安全防水保護給排水系統泥作裝修面門窗品質廚房衛浴設備（建議在初驗時就請專業驗屋公司協助，這樣可以一次發現所有問題，避免後續不斷新增缺失。 若發生糾紛時，專業驗屋報告作為第三方文件，具備較高的公信力，有助於舉證。） | 在通知初驗之前，建商應取得使用執照，消費者即可進行初次驗屋，確保房屋結構及設備符合契約規範。 初驗後，如無重大瑕疵或無法修繕問題，可完成銀行對保手續，但不應立即撥款。 |
| 複驗 | 初驗缺陷的修繕後檢查（應修復至90%完整度）確認是否無其他重大瑕疵。 | 修繕達90%後，消費者可同意撥放銀行貸款，但不可撥付尾款5%。 （這個時候若修繕尚未達到標準，消費者依然可以拒絕撥款，持續停留在這一步，直到屋況瑕疵被修復或提出進一步非缺失證明。） |
| 第二次複驗+交屋 | 最終修繕確認（應修復至100%完整度）所有問題已全部修復完成。 | 完成最終驗屋並確認房屋100%修繕後，才可進行尾款撥付與交屋手續。 |
這些步驟在實務操作上應該符合法規，但每個案件的細節會因個別合約條款略有不同，因此屋主應在買房簽約前務必詳閱合約，確認各項條款細節。
驗屋驗不過，屋主的5大自保策略
當驗屋不通過時，買家不必感到束手無策。
在這種情況下，屋主可以採取以下五大策略來保障自身權益：
- 確保交屋保留款：
- 依據《內政部預售屋定型化契約》，買家有權保留5%的交屋尾款，直到所有瑕疵修復完畢。
- 這是買家在撥款後的最後一道防線。（建商說交屋後用保固處理這種話聽聽就好…
- 正常來說沒修完都不要撥款啦…。）
- 拍照存證與書面確認：
- 每次驗屋時，務必對瑕疵進行拍照存證，並要求建商書面簽認確認，以避免後續出現爭議。
- 尋求專業驗屋服務：
- 若對房屋瑕疵的判斷能力不足，建議聘請專業驗屋公司代為檢查，確保沒有隱藏問題。
- 成家驗屋除了能協助您驗屋外，更承諾僅接受買方的委託，絕不與建商合作，因此不會出現缺失包庇等情況。保證無論大案小案，每場檢測完畢皆會陪同屋主與建商(賣方)三方點交缺失，絕對不會留下一知半解的屋主獨自面對建商(賣方)。
- 依契約行使延遲撥款權：若發現*重大瑕疵且無法在短期內修復，消費者有權拒絕撥款或要求延長保固、減少房價，千萬不要急於交屋。
- 消費者保護法保障：若發現建商違反契約或拒絕合理修繕，消費者可依據《消費者保護法》向行政機關申訴，並透過法律途徑爭取應有權益。
－延伸觀念－
何謂*重大瑕疵？
重大瑕疵是指那些影響房屋結構安全或正常使用的問題，這些瑕疵可能嚴重影響居住品質或導致日後高額的維修費用。
根據台灣的法規與實務操作，以下幾種情況通常被視為重大瑕疵：
- 結構問題：如果發現房屋的主結構如梁、柱、牆體出現龜裂、傾斜或不穩，這會威脅到房屋的整體安全。
- 漏水與防水問題：嚴重的漏水問題，包括天花板、牆面或地板滲水，尤其是在關鍵區域如廁所、廚房或外牆，可能需要大規模修繕。
- 管線與設備故障：例如水電管線設施出現漏水、短路或無法正常運作的情況，這些問題可能會造成安全隱患或生活上的不便。
- 防火與安全設備問題：如果消防、逃生設備如火災警報器、緊急出口標示等未達標準或無法正常運作，也屬於重大瑕疵，因為這直接影響到居住者的生命安全。
- 其他法律規定的重大問題：如房屋的施工未能達到《建築法》等相關規範標準，也可能被視為重大瑕疵。
以上5大自保策略是我們統整驗屋多年，真正能幫助屋主的要點，不僅能幫助買家應對驗屋不過的情況，還能避免草率撥款後的糾紛，確保未來的居住品質與財務安全。
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